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헬기에서 바라본 강남 타워팰리스 일대. 사진은 기사와 무관함. [사진 = 한주형 기자]
사진설명헬기에서 바라본 강남 타워팰리스 일대. 사진은 기사와 무관함. [사진 = 한주형 기자]
금리 인상과 대출규제로도 집값을 잡는데는 한계가 있다는 증권가의 분석이 나왔다.
집값 급등의 진원지인 무주택자의 갭투자를 막지 않는 한 주택 시장 과열 현상은 지속될 수 밖에 없다는 설명이다.
6월 과열 국면 지속…아파트 실거래가지수 2006년 이후 역대 최고치 상승
키움증권에 따르면 6월 전국 및 수도권 아파트 매매 시장은 전월에 이어 과열 국면을 지속했다.
부동산114 실거래가지수 기준으로 전년 동기 대비 전국 23.4%, 수도권은 24.4% 상승했다. 이는 2006년 실거래가지수 집계 이후 역대 최고치 상승률을 기록한 작년 상승률을 뛰어넘는 수준이다.
특히 상대적으로 가격이 저렴하고 규제 강도가 약한 지역 아파트가 상승을 주도하고 있다. 지역별로 19% 상승한 서울보다는 경기, 부산, 인천이 각각 31.4%, 30.6%, 23.6%로 상승폭이 컸다. 또 지역 내에서도 가격이 더 저렴한 소형 평형 아파트 가격 상승률이 컸다. 경기 지역 60㎡ 이하 아파트는 서울의 85㎡ 초과 아파트 대비 두배 이상 높은 상승률을 기록했다.
서영수 키움증권 연구원은 "이런 과열 현상이 초래된 결정적인 이유는 정부의 저금리 정책 장기화에 이어 서민, 실수요자에 대한 규제를 완화하면서 2030세대 중심의 무주택자의 투자 수요가 늘어났기 때문"이라고 지적했다.
실제 정부는 7월부터 부부합산 소득 9000만원 이하의 서민·실수요자에 대해 40%인 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)을 최대 60%까지 인상하기로 했다. 반면 과도한 대출 방지를 위해 대출한도는 최대 4억원으로 제한했고 총부채원리금상환비율(DSR)은 40%를 적용했다. 이 결과 구매가 가능한 중저가 아파트 중심으로 수요가 몰린 것이다.
무주택자 투기 수요 자극, 갭투자 방치가 부동산 과열로 이어져
서 연구원은 이 같은 부동산 과열 현상에 대해 공급 정책보다는 투기 수요를 제대로 억제하지 못한 탓이라고 지적했다.
무주택자의 투기 수요를 자극하고, 갭투자를 방치한 것이 결국 집값 상승의 주된 요인이라는 설명이다.
과거 집값이 상승하는 국면에서는 전세가격이 안정화됐고, 집값이 안정화될 때 전세가격이 오르는 현상이 일반적이었다. 이는 전세가율이 절대적으로 낮고 신용대출, 전세자금 대출과 같은 기타 대출이 발달하지 않아 전세를 낀 집을 구매하는 갭투자가 활성화돼 있지 않았기 때문이다.
그러나 박근혜 정부 이후 갭투자가 활성화되면서 전세가격과 집값의 동조화 현상이 뚜렷이 나타나기 시작했고 현 정부 출범 이후 전세가율이 하락하면서 갭투자 비중은 다소 줄었으나 신용대출, 전세자금대출이 활성화되면서 다시 갭투자가 크게 늘어났다.
국토교통부 자료에 따르면 서울 지역 주택 구입 형태 중 갭투자 비율은 작년 1월 43.3%에서 지난 4월 52%까지 상승했다. 미보고된 갭투자 거래까지 포함한 갭투자를 이용한 주택투자 건수는 4분의 3 수준으로 추정되고 있다. 최근 3년 간 은행 순수 주택담보대출이 순증 기준으로 11%에 불과한 것도 같은 이유다.
"임대차 3법 부작용 존재…보완 없이 방치되고 있는 점이 전세값 끌어올려"
갭투자가 늘고 있는 것은 전세가격이 치솟는 등 전세 시장이 과열된 영향으로 보인다.
매매와 전세가격 차이가 줄어들면서 큰 비용 없이 주택을 마련할 수 있게 되는 것이다.
실제 6월 전국 및 수도권 아파트 전세가는 부동산114 실거래가 지수 기준 전년 동기 대비 각각 13.3%, 14.0% 상승했다. 계약 갱신 기간인 2년 전과 비교하면 24.7%, 26.5% 상승했다.
이 같은 전세가 급등은 정책적 지원에 따른 전세자금대출 금리의 하락과 함께 임대차 3법의 부작용에서 비롯된 것으로 풀이된다.
주택금융공사, 서울보증보험, 주택도시보증공사 등 정부 투자기관의 적극적 보증과 함께 비대면 대출 활성화 유도로 전세자금대출금리는 7월 최저금리는 2% 수준으로 2년 만에 1%포인트 하락했다. 이자만 내도 되는 대출 구조하에서 같은 소득에도 대출 금리 하락으로 인한 세입자이 실질 부담이 감소했으므로 전세가격이 상승하는 것은 당연하다는 게 서 연구원의 분석이다.
그는 "모든 임차인에게 최대 5%의 계약갱신청구권이 부여됐음에도 2년 전보다 25% 이상 전세가가 상승한 것은 대부분 임차인이 계약 갱신 청구권을 행사하지 못함을 시사한다"면서 "임대차 3법의 법적 보완을 통한 전세시장 안정화가 필요한 이유가 여기에 있으며 임대차 3법이 보완 없이 방치되고 있는 점이 전세가격 상승의 주된 요인"이라고 지적했다.
롯데월드타워 전망대에서 바라본 송파구와 광진구 일대 아파트. 사진은 기사와 무관함. [사진 = 매경DB]
사진설명롯데월드타워 전망대에서 바라본 송파구와 광진구 일대 아파트. 사진은 기사와 무관함. [사진 = 매경DB]
집값 안정화의 선결 요건은 전세 시장의 안정
이런 이유로 정부의 강력한 대출 규제, 한국은행의 1~2차례 기준금리 인상에도 별다른 정책 효과를 거두기 어려울 것이란 평가가 나온다. 전세 시장이 안정화되지 않는 이상 정부 정책에도 불구하고 집값 상승은 당분간 지속될 것이라는 뜻이다.
서 연구원은 "주택은 공급이 경직적인 대표적인 내구재이자 투자자산"이라며 "정부가 시장에 개입, 특정 계층을 지원하면 수요가 늘어나 가격이 상승함으로써 궁극적으로 그 계층에게 피해가 간다. 서민을 위한 전세자금대출 지원 확대가 전세가격 상승을 주도한 것과 같은 이치"라고 설명했다.
그러면서 "정부가 금리를 인상하고, 대출을 규제하더라도 전세가격 상승이 지속되는 한 갭투자 확대, 그리고 이에 따른 집값 상승을 막을 수 없다"면서 "현재와 같은 여건이 지속된다면 한 두차례 금리 인상에 그치고, 대출 증가율도 소폭 낮추는 정도로 끝날 것"이라고 말했다.
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